28 février 2019,
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Connaissez-vous vraiment la valeur marchande de votre propriété ou maison sur la Rive-Sud de Montréal ?

On ne parle pas ici du prix que vous avez payé il y a 5 ans ni de l’évaluation municipale inscrite à votre rôle foncier, mais bel et bien de la VALEUR MARCHANDE de votre propriété.

La réalité est que la majorité des propriétaires ne savent même pas combien vaut leur maison, condo, jumelé ou PLEX.

Pourtant, si vous souhaitez vendre votre maison ou la refinancer, c’est une donnée essentielle dont vous ne pouvez pas vous passer !

Nous vous expliquons ici en quoi consiste la notion de valeur marchande, pourquoi elle est importante, comment la calculer et comment l’utiliser pour faire en sorte que vous ayez le maximum dans vos poches.

Si vous désirez connaître la valeur de votre maison ou condo sur la Rive-Sud de Montréal, vous êtes au bon endroit pour le faire !

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Qu’est-ce que la valeur marchande d’une propriété au Québec ?

Commençons par le début, qu’est-ce que la valeur marchande ?

En fait, la valeur marchande peut se définir comme étant le prix de vente le plus probable de votre propriété à une date donnée sur un marché libre et ouvert à la concurrence entre un vendeur et un acheteur suffisamment informé des conditions du marché.

C’est donc le prix de vente le plus probable de votre maison, soit sa VÉRITABLE VALEUR sur le marché actuel en tenant compte des conditions du marché et de l’état de votre propriété.

La valeur marchande, c’est le montant que vous êtes le plus susceptible d’obtenir en vendant votre maison à une certaine date.

C’est aussi simple que ça ! Certaines personnes demandent bien souvent alors si cette valeur correspond à l’évaluation municipale…

 

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Est-ce que l’évaluation municipale est un bon indicateur de valeur marchande ?

La réponse est simple : NON, NON ET NON !

Il faut bien faire attention à faire la distinction entre l’évaluation municipale et la valeur marchande, car ce sont deux notions différentes.

L’évaluation municipale, c’est simple une valeur qui sert à des fins de taxation foncière. Justement, cette valeur se définit comme suit :

 

« C’est la valeur d’une propriété au 1er juillet, 18 mois avant l’entrée en vigueur du nouveau rôle d’évaluation, et dont la valeur sert à des fins de taxation foncière. »

 

Ce n’est donc pas la valeur ACTUELLE de votre propriété, et l’évaluation réalisée pour obtenir votre évaluation municipale ne consiste pas en une véritable évaluation. Personne ne vient visiter votre maison pour en constater l’état, et personne ne réalise un rapport complet. C’est une évaluation en bloc selon les caractéristiques globales de votre propriété.

Ce n’est donc PAS un bon indicateur de valeur marchande.

Nombreux sont les vendeurs qui décident de vendre seuls et qui se fient aveuglément à cette valeur pour choisir leur prix de vente.

C’est une très mauvaise stratégie !

Nous vous recommandons plutôt de consulter soit un courtier immobilier ou un évaluateur agréé sur la Rive-Sud de Montréal pour trouver la vraie valeur marchande de votre maison.

Cela vous permettra de cibler le prix de vente optimal de votre maison, et d’avoir une preuve à fournir à vos acheteurs potentiels qui témoigne de la valeur de votre propriété.

Mais justement, qui exactement peut évaluer la valeur marchande d’une propriété sur la Rive-Sud de Montréal et combien est-ce que ça coûte ?

 

Qui peut évaluer la valeur marchande d’une maison au Québec en 2019 ?

Au Québec en 2019, il existe 2 professionnels qui peuvent vous aider à évaluer la valeur marchande de votre propriété.

On parle ici du courtier immobilier et de l’évaluateur agréé.

Le courtier immobilier a en effet suivi une formation qui lui permet d’utiliser des ventes comparables sur le marché pour estimer avec précision le prix de vente optimal de votre maison.

L’évaluateur agréé pour sa part dispose de la plus grande expertise sur le marché pour évaluer avec justesse et précision la valeur marchande de votre propriété. Il remet un rapport d’évaluation officiel à ses clients et ceux-ci sont reconnus par les banques et les institutions financières.

Les courtiers immobiliers sont utilisés souvent lors de projet de vente où le vendeur veut savoir le bon prix à afficher, alors que les évaluateurs agréés sont utilisés lors de besoins plus officiels (refinancement, achat, etc.). L’évaluateur agréé est cependant l’expert le plus complet.

 

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Les 3 méthodes d’évaluation immobilières reconnues au Québec

En évaluation immobilière, il existe 3 méthodes d’évaluation reconnues qui peuvent être utilisées afin de calculer la valeur marchande d’une propriété. Sur la Rive-Sud de Montréal, l’utilisation d’une méthode dépend surtout du type d’immeuble que vous possédez.

Les 3 méthodes sont :

  1. La méthode des comparables, surtout utilisée en immobilier résidentiel
  2. La méthode du revenu, surtout utilisée en immobilier locatif
  3. La méthode du coût, surtout utilisée en immobilier industriel

Ces 3 méthodes sont réalisées par un évaluateur agréé, lequel remet à la fin de son évaluation un rapport complet témoignant de la valeur de votre propriété, de même qu’une foule d’autres détails importants.

Voici un descriptif de chaque méthode.

 

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#1 : La méthode des comparables

La première méthode est celle des comparables.

C’est la plus simple à comprendre, mais elle est assez difficile à mettre en application et nécessite l’expertise d’un professionnel.

Il s’agit en fait de dresser en premier lieu le profil de votre propriété, qu’on appelle le sujet, et de trouver des propriétés sur le marché qui ont été vendues récemment et qui sont « comparables » à la vôtre.

Cela veut dire des propriétés avec sensiblement le même âge, le même nombre de chambres, situées dans le même secteur, dans le même état, etc.

L’évaluateur doit ainsi choisir au minimum 3 comparables afin de réaliser son évaluation. Il devra ensuite AJUSTER chaque comparable en faisant varier leur prix de vente pour que leurs caractéristiques deviennent identiques à la propriété sujette (la vôtre).

C’est à cette étape que ça se corse, et où seul un évaluateur agréé peut agir, car les ajustements ne se font pas au hasard et nécessitent des ressources et une expertise que seul un évaluateur possède.

Une fois que l’évaluateur aura ajusté chaque propriété pour que le prix de vente tienne compte des caractéristiques identiques au sujet, celui-ci calculera le prix de vente au pied carré de chaque comparable.

Une fois que ce sera fait, il aura donc 3-4 prix de vente au pied carré qu’il pourra comparer. Si une valeur ne fait pas de sens, il pourra choisir de l’écarter. Avec ces 3-4 valeurs en main, il devra utiliser son jugement professionnel pour soit : choisir le prix de vente au pied carré le plus représentatif à ses yeux OU faire la moyenne des prix de vente au pied carré obtenu.

Lorsqu’il aura déterminé LE PRIX DE VENTE AU PIED CARRÉ comparable, il pourra l’utiliser pour le multiplier avec la superficie de votre maison afin de calculer la valeur marchande. Évidemment, la méthode peut légèrement varier d’un évaluateur à l’autre, mais c’est sensiblement ce à quoi la méthode des comparables consiste.

 

#2 : La méthode du revenu

La deuxième méthode est celle du revenu.

C’est la plus complexe des méthodes, car elle implique le recours à divers calculs financiers assez complexes.

C’est une méthodologie financière qui utilise les revenus générés par un immeuble pour en calculer la valeur marchande.

Tout d’abord, l’évaluateur doit estimer les revenus bruts potentiels de l’immeuble.

Il doit ensuite calculer l’inoccupation et les mauvaises créances pour calculer le revenu brut effectif, puis il devra normaliser les dépenses pour trouver le revenu net normalisé.

Une fois que cette étape sera complétée, il devra utiliser le revenu net normalisé pour trouver la valeur marchande de l’immeuble. Pour se faire, il peut choisir l’une des nombreuses méthodes qui s’offrent à lui, soit :

  • Méthode des TGA paritaires
  • Technique du revenu résiduel
  • Technique de sommation d’Akerson
  • Technique hypothèque/mise de fonds

La méthode du revenu est complexe à comprendre pour ceux qui n’ont jamais suivi de cours en finance.

La méthode des TGA paritaires est néanmoins celle qui est utilisée couramment pour les PLEX.

Elle consiste à utiliser la méthode des comparables pour trouver les Taux global d’actualisation (TGA) de plusieurs immeubles à revenus comparables, afin de cibler un TGA paritaire (comme le prix de vente au pied carré de la méthode #1).

Le TGA paritaire, représenté en pourcentage, sera alors appliqué sur les revenus afin de trouver la valeur de l’immeuble.

Exemple : 23 500$/5,05% = 465 346$

La valeur marchande serait donc de 465 346$.

 

#3 : La méthode du coût

Finalement, la méthode du coût est très simple à comprendre, mais très difficile à appliquer.

C’est la moins utilisée des 3 méthodes, et sert surtout à calculer la valeur marchande d’immeubles industriels ou ayant une architecture ou une utilisation particulière.

La méthode du coût consiste à évaluer la valeur marchande d’une propriété en calculant le coût de reconstruction de celle-ci.

Il faut donc calculer ce qui en coûterait de reconstruire la même propriété dans les mêmes conditions.

Des calculateurs impressionnants sont utilisés par les évaluateurs agréés pour y arriver. Les principales étapes de cette méthode sont les suivantes :

  1. Évaluer la valeur du terrain
  2. Calculer le coût de remplacement à neuf du bâtiment
  3. Calculer le coût de base
  4. Calculer les ajustements
  5. Calculer les dépréciations applicables (physique, fonctionnelle, économique)
  6. Calculer le coût déprécié du bâtiment
  7. Calculer le coût déprécié des dépendances sur le terrain
  8. Calcul de la valeur globale de la propriété

Comme vous pouvez le constater, c’est une méthode où il y a de nombreuses étapes à suivre et beaucoup de calculs à faire.

Il faut notamment utiliser un guide de coût pour pouvoir calculer la valeur d’une propriété selon cette méthode.

En immobilier résidentiel, cette méthode est rarement utilisée.

Les chances sont que vous risquez de voir votre propriété être évaluée selon la méthode des comparables ou la méthode des revenus.

Mais c’est toujours bon de connaître les 3 méthodes !

 

Les facteurs qui influencent la valeur marchande d’une propriété sur la Rive-Sud de Montréal

Il existe également de nombreux facteurs qui influencent la valeur marchande d’une propriété sur la Rive-Sud de Montréal.

Tout d’abord, sachez que la LOCALISATION de votre propriété est le facteur #1 par excellence. C’est souvent ce facteur, à travers le temps, qui fera le plus augmenter la valeur de votre propriété.

D’autres exemples de facteurs pouvant influencer la valeur de votre propriété sont :

  • Son âge
  • L’état du marché immobilier local
  • Le nombre de chambres et de salles de bain
  • La superficie du terrain et de la propriété
  • L’état physique du bâtiment
  • Le quartier
  • La qualité de finition

Et plus encore ! Désirez-vous connaître la valeur de votre propriété ?

 

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Combien est-ce que ça coûte de faire évaluer sa maison par un évaluateur agréé ?

Mais combien est-ce que ça coûte de faire évaluer sa maison par un évaluateur agréé sur la Rive-Sud de Montréal ?

En fait, ça dépend du type de propriété.

Pour les condos, ça coûte généralement aux alentours de 300-350$.

Pour les maisons, ça coûte généralement environ 500$

Pour les PLEX, ça coûte environ 600$ et plus (dépendamment du nombre de logements).

Même si vous pensez que c’est cher, sachez que dans le cas de refinancement ou d’achat, la banque pait généralement le coût de l’évaluation.

Dans le cas où vous désirez vendre, sachez que cela représente un investissement, car vous aurez un rapport pour témoigner de la valeur de votre maison, ce qui facilitera grandement la négociation en votre faveur.

 

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